不動産投資と株取引ならどっち？メリット・デメリット比較で億万長者になるには

こんにちは、加藤コーキです。

ここでは「不動産投資」と「株取引」はどっちがいいのか？をメリットとデメリットの両面から比較しました。

私の目標である「軍資金100万円を5年で1億円にする」的視点から、不動産投資と株取引ではどちらが最短最適に億万長者になれるか？について書いています。

不動産投資と株取引

不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産を購入し運用することで、アパートやマンションなどの不動産を購入し

1. 賃貸にすることで家賃収入を得る
2. 購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益（売却益）を得る

ことを言い、株取引やＦＸなどの金融商品と異なり、比較的低リスクで長期的に安定した収入を得られます。

また、不動産投資は節税効果も期待できるため、近年はサラリーマンや公務員として働きながら不動産投資を始める方も増えています。

とはいえ、不動産投資は最初に不動産を購入しなければなりませんから、株取引よりも初期投資費用が必要です。

不動産投資の仕組みと種類

不動産投資は、マンションの一室に投資するものから、戸建てやアパート一棟、そしてマンション一棟への投資まで様々な種類があります。

また、購入する不動産が新築か中古かによっても、抱えるリスクや収益の上げ方が異なります。

１．マンション経営

マンション経営は、立地を厳選するなどのリスクヘッジを十分に行っておけば、安定的に資産形成ができる不動産投資です。

特にマンションの一室を購入してマンション経営を始める場合、ローンを利用しても家賃収入でほとんど返済できてしまうというメリットがあります。

ですから、比較的少額の頭金で不動産投資を簡単に始めることができる資産形成の方法だと言えます。

また、不動産投資でマンション経営を行なう場合は、

1. 新築マンション物件を購入する
2. 中古マンション物件を購入する

場合の2つがあります。

ただし、どちらの方法にも投資リスクはあって、

• 新築マンション物件は物件金額が高い、初期投資費用（頭金など）がかかる
• 中古マンション物件は物件価格は安いが、欠陥や老朽化による問題などが懸念される

といった問題を購入前にしっかり検討したうえで、不動産投資として投資額を上回る利回りが期待できるかを判断しなければなりません。

２．ワンルームマンション

ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも人気が高く、現役サラリーマンや公務員の方が積極的に取り組んでいます。

ですが、ワンルームマンション投資にもまた「中古」と「新築」の投資リスクがそれぞれあるので、投資前に自己調査をシッカリしなければなりません。

中古のワンルームマンション投資物件の場合

中古のワンルームマンションに投資する場合のメリットとしては、物件価格が比較的安く、家賃収入で見込める利回りが高くなりやすいので、投資効率が一見すると良く感じることです。

ただし、一番注意しなければならないことは、

• ワンルームマンション投資物件が中古の場合は、必ず何か「前のオーナーが手放した理由」があるということ

つまり、空室・家賃の滞納・入居者とのトラブル・修繕費などの突発的な出費などが、中古のワンルームマンションには潜在的にあると考えられます。

それらの理由があって「前のオーナーが手放した」と考えるべきなのが、中古のワンルームマンション投資物件です。

基本的に中古のワンルームマンション投資物件は１室ごとに販売会社が違うため、マンションの管理が行き届かなくなりスラム化してしまうという危険性もありますから、投資する前に十分注意・検証をする必要があります。

新築のワンルームマンション投資物件の場合

新築のワンルームマンションに投資する場合のメリットとしては、

1. 保証やサポートが充実している不動産業者とパートナーになれる
2. 不動産業者とともに空室保証や滞納保証など収益を悪化させるリスクを回避できる
3. リフォーム費用などの予測もしてなかった突発的な出費を回避できる
4. マンションの管理についても、中古物件と違って管理組合が機能している

このように、しっかりとした修繕計画を基に、物件の資産価値を維持できる管理が行われています。

ただし、そのぶん購入価格はお高くなりますから、投資金額と期待する利回りを充分に検討したうえで取り組まなければなりません。

３．アパート経営

アパート一棟と土地を購入し、その賃貸収入でローンを返済しつつ、収益を上げる投資方法です。

代表的なものに「レオパレス２１」「大東建託」などがあります。

アパートの規模にもよりますが、初期投資は比較的大きくなるため、ある程度の自己資金の用意が必要になります。

また、空室対策をしっかり行わないと、期待する利回りを取れなくなることもあります。

不動産投資のメリットを株取引と比較すると

不動産投資のメリットは、次のとおりです。

1. 本業の収入とは別に、毎月安定した収入を確保することができる
2. 定年後の公的年金を補う収入源として期待できる
3. ローンで購入した場合、返済中に死亡したり高度障害などになった際には、ローンの残債は保険から支払われるので、死亡保険の代わりになる
4. 不動産投資での赤字は、他の所得等と損益通算することにより所得税・住民税等の節税が可能になる
5. 投資用不動産は相続時に路線価で評価（路線価はおおよそ実勢価格の70％∼80％）されるので、相続税額を低く抑えることができる
6. インフレ時に強く、物価上昇にあわせ土地の価格も上がるで、家賃価格を値上げしたり、投資用不動産を売却して利益を得ることもできる
7. 投資した不動産は自分の資産になり、金融商品投資のように極端な値下がりリスクは少ない

このように考えると、不動産投資は株取引と違って安定的な継続収入となることや、税法上の節税メリットなどがあります。

不動産投資のデメリットを株取引と比較すると

一方で、不動産投資には次のようなデメリットもあります。

1. 購入のための初期投資費用がかかる
2. 家賃収入を目指す場合は、空室リスクを考えておかねばならない
3. 不動産の経年劣化等による老朽化と維持にはメンテナンス費用がかかる
4. ローン購入時の金利変動リスク
5. 不動産は売却しようとしてもすぐに売却できるとは限らない資産流動化リスクがある
6. 不景気等により、購入した投資用不動産の価格が将来下落するリスク

不動産投資のデメリットを株取引と比較すると、やはり１番のネックは購入のための初期投資費用がかかることです。

【まとめ】不動産投資と株取引ならどっち？

このように、不動産投資のメリットとデメリットを株取引と比較すると、

• 不動産投資は初期投資費用もかかるうえに、新築・中古物件ともに相応のリスクがある

不動産投資は、文字のごとく不動産（マンション、戸建て、アパート、土地など）を購入して、家賃収入や転売利益を狙う投資方法ですから、どうしても物件購入時の初期投資費用がかかります。

そして私の場合は「軍資金100万円を5年で1億円にする」のが目的ですから、初期投資費用が軍資金以上にかかる時点で対象外ということ。

ですから、不動産投資には取り組めないという判断になります。

とはいえ「軍資金100万円を5年で1億円にする」ということにこだわらなければ、不動産投資で資産を増やしていくことは十分可能ですから、ワタシ的には

• 1億円を達成したあとに考える資産運用の一つ

として考える選択肢の一つというのが結論です。